Cuando se emitió la primera Ley de Garantía Mobiliaria en el 2006, Ley 296771, surgieron voces en la academia que indicaban que la misma era inconstitucional debido -entre otras razones- a que la norma no garantizaba el derecho de defensa del deudor. 13 años después podemos decir que la Ley (en la nueva Ley no se han introducido modificaciones sustanciales) ha funcionado y muy bien. Con la dación de la Ley 30933, es posible que surjan cuestionamientos en el mismo sentido, pero dado que en el presente comentario no pretendemos ingresar a un debate académico, presentamos brevemente los aspectos importantes de la referida norma, la misma que al igual que la Ley de Garantía Mobiliaria, esperamos que funcione.

Adelantamos que, desde nuestro punto de vista, esta norma regula lo que siempre ha sido un inconveniente en los procesos de desalojo cuando se trata de títulos ejecutivos, que se repitió también con la norma del desalojo express: i) posibilidad de lanzar a los terceros que ocupen el inmueble ii) efectos de la apelación de resolución judicial. Con esta norma se superan positivamente ambas situaciones. En efecto, la resolución judicial ordena que se lance a los que se encuentren en el inmueble, y a su vez, la apelación se concede sin efecto suspensivo. Con estos dos cambios si podremos tener un lanzamiento en un muy breve plazo.

A continuación, un desarrollo breve de los principales aspectos de la norma.

i) Formalidad del contrato

El contrato de arrendamiento debe estar contenido o en el Formulario Único de Arrendamiento de Inmueble Destinado a Vivienda (creado por el Decreto Legislativo N° 1177) o en una Escritura Pública.

En nuestra opinión, optar por la Escritura Pública resulta más conveniente debido a que también se podría recurrir en otro proceso judicial a exigir judicialmente el pago de la deuda.

ii) Contenido del contrato

Adviértase que la norma obliga a que el contrato de arrendamiento -a efectos de poder aplicar la Ley 30933- mínimamente contenga lo siguiente:

a) Cláusula de allanamiento a futuro respecto de la restitución del inmueble por vencimiento de plazo del contrato o la resolución del arrendamiento por falta de pago de la renta.

b) Sometimiento expreso a la Ley 30933 en donde se debe especificar sometimiento expreso a la competencia del Notario (para que constate las clausulas de vencimiento de plazo o resolución por falta de pago de la renta) y al Juez de Paz Letrado (para que ordene y ejecute el desalojo).

c) Consignar el número de cuenta y tipo de moneda en la que se pagará el arrendamiento. El pago del arrendamiento deberá ser realizado indefectiblemente mediante abono en cuenta.

iii) Proceso notarial de desalojo

a) El proceso notarial procederá por: i) el vencimiento del plazo del contrato y ii) el incumplimiento del pago de la renta de acuerdo a los plazos pactados en el contrato.

b) El notario constata los requisitos de procedibilidad y notificará al arrendatario, quien podrá acreditar dentro de un plazo de 5 días que no se encuentra en ninguna de las causales del artículo 7 de la Ley. La norma precisa que la respuesta del arrendatario se denomina “oposición”

c) La oposición se sustenta únicamente en: i) acreditar renovación o prórroga del plazo con las mismas formalidades del contrato primigenio ii) constancia de transferencia de los abonos iii) incumplimiento de las formalidades establecidas en la Ley.

d) El Notario constata si se configura alguna de las causales de desalojo2 y procede a i) extender un acta no contenciosa dejando constancia fehaciente e indubitable del vencimiento del contrato o de la resolución por falta de pago con la declaración de procedencia del desalojo. Dicha Acta constituye título ejecutivo3 el mismo que habilita el trámite del lanzamiento indicado. ii) remite copia legalizada del expediente al Juez de Paz Letrado.

e) El trámite notarial finaliza cuando: i) no se configuran las causales ii) existe acuerdo entre las partes.

iv) Trámite judicial de lanzamiento

a) Solicitud ante el Juez.

b) El Juez verifica los requisitos de la solicitud y remite la resolución judicial en la que dispone el lanzamiento contra los arrendatarios o contra los que se encuentren en el inmueble, así como la orden del descerraje.

c) Esta resolución judicial es impugnable sin efecto suspensivo.

Finalmente, debemos de señalar que el procedimiento previsto en la Ley 30933 no es aplicable a otros supuestos que hayan determinado la resolución del contrato (previstos contractualmente o determinados legalmente) que no sea la falta de pago del arrendamiento.

  1. Hoy derogada por el Decreto Legislativo 1400.
  2. Este es un momento importante porque es evidente que el Notario hace una valoración de los medios probatorios sin tener la condición de Juez. Una valoración que en realidad es muy simple de hacer, pero una valoración al fin y al cabo. Por la brevedad del presente análisis, no habrá un pronunciamiento nuestro al respecto.
  3. Como sabemos, los títulos ejecutivos son creados por Ley. Con esta norma, tenemos otro título ejecutivo: “El Acta No Contenciosa” en donde se constate lo que hemos indicado.