Por Marco Andrei Torres Maldonado (Abogado Asociado)

 

Con fecha 28 de marzo de 2018, se publicó en el Diario Oficial El Peruano la Ley Nº 30741, Ley que regula la hipoteca inversa, la misma que tiene por objeto normar el uso de la hipoteca inversa (hipoteca revertida, hipoteca al revés o reverse mortgage), como un medio que permita que las personas complementen sus ingresos económicos, mediante el acceso a un crédito con garantía hipotecaria cuyo pago será exigible recién al fallecimiento del titular o titulares del crédito (artículo 1).

 

¿En qué consiste la hipoteca inversa?

En virtud de la hipoteca inversa, de conformidad con el primer párrafo del artículo 2 de la Ley, una entidad autorizada (empresa bancaria, financiera, aseguradoras y reaseguradora, cajas municipales, etc.) «otorga un crédito a favor del titular o titulares del derecho de propiedad sobre un inmueble contra la afectación en garantía hipotecaria del referido inmueble, siendo el reembolso del crédito exigible y la garantía ejecutable al fallecimiento del referido titular o titulares».

La hipoteca inversa es un producto financiero mediante el cual una entidad autorizada dota de liquidez al propietario (o propietarios), a través de un préstamo, que es garantizado con su inmueble, sin tener que renunciar a su uso, disfrute o titularidad.

Cabe precisar que, uno de los cambios de la Ley en relación al proyecto original es que suprime el requisito de tener 65 años —como sí ocurre, por ejemplo en el ordenamiento jurídico español (Ley 41/2007)—, para acceder a este mecanismo; esto es, en el Perú, hoy en día, cualquier persona natural, titular de un inmueble, podría acceder a la misma, siempre que exista una entidad dispuesta a otorgar dicho préstamo.

 

¿Cómo funciona la hipoteca inversa?

En nuestra opinión, podríamos identificar tres etapas o fases relativas al funcionamiento de la hipoteca inversa; a) préstamo y constitución de la hipoteca inversa; b) la ejecución del desembolso del crédito; y, c) recuperación o retorno.

En relación al primer literal, tenemos que la hipoteca inversa estará sujeta, entre otros, a los siguientes requisitos:

  1. Que el crédito se garantice con hipoteca constituida sobre un inmueble de propiedad del titular o titulares.
  2. Que el inmueble sea asegurado contra todo tipo de daño.
  3. Que la tasación del inmueble sea realizada por al menos dos entes especializados, uno de los cuales podría ser la misma entidad financiera autorizada a otorgar la hipoteca inversa.
  4. Que los intereses a pagar se calculen sobre las cantidades del crédito efectivamente recibidas o dispuestas por el titular o titulares.
  5. Que el titular o titulares del crédito esté(n) facultado(s) a pagar el crédito anticipadamente, parcial o totalmente, sin penalidad alguna.
  6. Que el titular o titulares habite(n) el inmueble afectado y que únicamente pueda(n) enajenarlo, arrendarlo, y/o constituir cargas y gravámenes con autorización expresa de la entidad autorizada acreedora.

Ciertamente, el monto del crédito será determinado en función al valor del inmueble (realizada, como mínimo, por dos peritos tasadores), la esperanza de vida del titular o titulares y la tasa de interés aplicable, entre otros. Asimismo, las partes podrán acordar la contratación de un seguro que permita al titular o titulares recibir una renta vitalicia luego de que se haya desembolsado íntegramente el crédito pactado, la misma que estará inafecta del impuesto a la renta.

En la etapa de ejecución del desembolso del crédito, el propietario conserva el derecho a usar y disfrutar del inmueble mientras permanezca con vida. Durante dicho periodo, la entidad autorizada otorga una renta. El desembolso del crédito, conforme al segundo párrafo del artículo 2, «se efectuará en una sola armada o mediante abonos o disposiciones periódicas durante el plazo pactado en el respectivo contrato».

Por otro lado, el titular o titulares y la entidad autorizada podrán acordar que los primeros designen uno o más beneficiarios. En estos casos, a dichos beneficiarios corresponderán los abonos o las disposiciones periódicas del crédito a cargo de la entidad autorizada acreedora, cuando el fallecimiento del titular o titulares ocurra antes del desembolso total del mismo.

 

Finalmente, respecto a la recuperación o retorno, tenemos que al fallecimiento del propietario (carácter aleatorio), la entidad autorizada acreedora, con arreglo a las disposiciones y dentro del plazo que se establecerá en el futuro Reglamento, deberá ofrecer a la sucesión o a los legatarios la posibilidad de que cancelen el crédito y, consecuentemente, requieran que la entidad autorizada levante la hipoteca.

Consideramos conveniente el establecimiento, mediante Reglamento, de un plazo legal mínimo para que los herederos puedan decidir la manera cómo afrontar la deuda. Con ello, se anula la posibilidad de que la entidad autorizada pueda fijar plazos excesivamente cortos, que no permitan a los herederos encontrar una solución idónea para hacer frente a la obligación.

Sin embargo, vencido dicho plazo sin que se haya cancelado la deuda, la entidad autorizada acreedora se encontrará facultada para ejecutar la hipoteca y cobrar el crédito, conforme a lo previsto en la Ley y su futuro Reglamento. De existir un saldo remanente luego de la ejecución del inmueble, este deberá ser entregado a los herederos o legatarios, de ser el caso.

Cabe indicar que, el artículo 8 de la Ley dispone que «La ejecución de la hipoteca inversa se puede efectuar extrajudicialmente, con arreglo a las disposiciones que establezca el reglamento, sin perjuicio de que la entidad autorizada utilice la vía judicial, de considerarlo conveniente». Es decir, reconoce la posibilidad de la ejecución extrajudicial de la hipoteca inversa. En ese escenario, estimamos que la reglamentación que se apruebe podría ser análoga a lo establecido, actualmente, por la Ley de la Garantía Mobiliaria.

 

¿Existe un régimen de transparencia, suministro de información y asesoramiento especial para la hipoteca inversa?

Finalmente, sin perjuicio de las disposiciones previstas en la Ley Complementaria a la Ley de Protección al Consumidor en Materia de Servicios Financieros, en el Código de Protección y Defensa del Consumidor y en los reglamentos que de esta derivan, la hipoteca inversa estará, adicionalmente, sujeta a las disposiciones sobre transparencia, suministro de información y asesoramiento al cliente que establecerá en el Reglamento.

En tal sentido, el artículo 9 de la Ley señala que la transparencia implica, al menos, la publicidad de las características del producto, incluyendo los riesgos que este implica; el suministro de información deberá comprender la entrega de folletos, modelo de contrato y demás información que requiera el consumidor, incluyendo la absolución de consultas que formule.

Por su parte, el asesoramiento del cliente implica que previo al otorgamiento del crédito, el solicitante deberá acreditar que ha recibido asesoría de un profesional especializado, registrado ante la Superintendencia de Banca, Seguros y Administradoras Privadas de Fondos de Pensiones, el mismo que deberá ser ajeno a la entidad autorizada que sea parte en la operación. El asesoramiento tendrá en cuenta, entre otros, la edad y situación financiera del solicitante así como los riesgos y consecuencias económicas de la operación.

Dicho régimen, en consecuencia, permitirá que los interesados puedan recibir información y asesoramiento especial e independiente, atendiendo a su situación financiera y personal, y a los diversos riesgos económicos que pudiera generar la referida operación en su situación jurídica.

 

Puede ver la norma en: https://bit.ly/2vqa2Dz