JURISPRUDENCIA

  • Es materia de comentario la Casación 3851-2014 Lambayeque, emitida por la Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema de Justicia de la República en el proceso de Mejor Derecho De Propiedad seguido por la Asociación de Trabajadores Mayoristas y Minoristas del Mercado el Inca – La Victoria, contra del Pueblo Joven La Victoria Comisión de Formalización de la Propiedad Informal – COFOPRI y el Estado Peruano.

    En el caso la Asociación sostiene que adquirió el derecho de propiedad de un inmueble de su anterior propietario (la Municipalidad Distrital de Reque), por su parte el demandado sustenta su derecho de propiedad en la independización hecha a favor del Estado Peruano mediante la Resolución Suprema número 096-72-DB-VI.

    Como antecedentes se tiene que antes de dar el inicio al proceso de Mejor Derecho de Propiedad, en el año 1991 la Municipalidad Provincial de Chiclayo interpuso contra la Asociación una demanda de Nulidad de Escritura Pública de Compraventa, siendo que este proceso concluyó a favor de la demandada.

    Igualmente, como antecedente tenemos que la Asociación inició un proceso contra la Municipalidad Provincial de Chiclayo sobre Prescripción Adquisitiva, proceso en el cual no fue amparada su pretensión señalándose que no se podía reconocer vía prescripción adquisitiva un bien respecto del cual ya ostentaba derecho de propiedad.

    Regresando al proceso en el cual es emitida la sentencia casatoria bajo comentario, tenemos que en primera instancia se declaró fundada en parte la demanda:

    “Que concurren los presupuestos exigidos para tutelar la pretensión de mejor derecho de propiedad, debiendo ampararse ésta, toda vez que sería contradictorio desconocer un derecho de propiedad en virtud a un título que ya el Poder Judicial lo valoró (Expediente número 106-91 sobre Nulidad de Acto Jurídico y Expediente número 3232-00 sobre Prescripción Adquisitiva) y, por tanto, no existe razón alguna para que se le pretenda desconocer su derecho. Máxime si el derecho de propiedad de la demandada Comisión de Formalización de la Propiedad Informal – COFOPRI proviene de la Municipalidad Provincial de Chiclayo, quien ya cuestionó el título de propiedad de la entidad demandante”.

    Apelada la sentencia, la Corte Superior de Justicia revocó la sentencia y declaró infundada la demanda en todos sus extremos. En la decisión de segunda instancia y a efectos de fundar la decisión, se indicó que la posibilidad de aplicar el artículo 1135 del Código Civil a los conflictos en los que se confronten dos titulares cuya adquisición no derive de un mismo transferente, ha sido establecida por la Sala Civil Permanente de la Corte Suprema en la Casación 3565-12, señalando en el caso concreto que:

    • El derecho de propiedad del Estado Peruano sobre los terrenos del Pueblo Joven La Victoria está inscrito desde el día 28 de febrero de 1972.
    • El título de la Asociación demandante está inscrito desde el día 22 de julio de 1986.
    • En consecuencia, el título de propiedad de la demandante no es oponible al título de propiedad del Estado Peruano (Municipalidad Provincial de Chiclayo – COFOPRI), en virtud del principio general que recoge el artículo 1135 del Código Civil.

    Interpuesto el recurso de casación, la Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema de Justicia de la República mediante la sentencia casatoria objeto de comentario declaró fundado el mismo, nula la sentencia de segunda instancia y ordenó a Sala Civil que emita un nuevo fallo considerando lo siguiente:

    “SEXTO.- De lo anteriormente expuesto se advierte que la Sala Superior ha resuelto la controversia de autos en mérito a los siguientes fundamentos: a) El derecho de propiedad del Estado Peruano sobre los terrenos del Pueblo Joven La Victoria está inscrito desde el día veintiocho de febrero de mil novecientos setenta-y dos, predio de mayor extensión dentro del cual se encuentra el predio adquírido por la Asociación demandante; b) El título de la entidad recurrente está inscrito desde el día veintidós de julio de mil novecientos ochenta y seis. En consecuencia, el título de propiedad de la parte demandante no es oponible al título de propiedad del Estado Peruano (Municipalidad Provincial de Chiclayo – COFOPRI), en virtud del principio general que recoge el artículo 1135 del Código Civil. Además, la entidad actora no ha acreditado que la adquisición del Estado Peruano se haya realizado sin mediar buena fe. La afirmación de la Asociación demandante de que tal prioridad en las inscripciones no rige para el presente proceso se debe a que en su caso la partida en la que se inscribió su título se trata de una independización de una partida en la que ya obraba inscrito el predio, mientras que en el caso de la partida en la que se inscribió el título del Estado Peruano se trata de una inmatriculación, afirmación que no es acertada, ya que en ambos casos los predios se han independizado de una partida matriz en la que estaba inscrito el Fundo Chacupe, es decir, el Tomo diecisiete, de fojas ciento diecisiete, continuada a fojas ciento cuarenta y cuatro (Partida número 11005243).

    SÉTIMO.- Como se puede apreciar la Sala Superior ha aplicado la norma del artículo 1135 del Código Civil, que está, claramente, referida al caso de una pluralidad de acreedores que reciben un bien inmueble de un mismo deudor, prefiriéndose al acreedor de buena fe que ha inscrito en primer lugar su derecho en los Registros Públicos. Sin embargo, tal no es el caso de autos, pues está claro que el título de la Asociación demandante fue adquirido de la Municipalidad Distrital de Reque, mientras que el título del Pueblo Joven La Victoria proviene de la independización hecha a favor del Estado mediante la Resolución Suprema número 096-72-DB-VI. Es decir, existe una incongruencia en el razonamiento del Ad quem, y por ello una vulneración del principio de motivación de las resoluciones judiciales, lo que ha determinado que se resuelva de manera errada la controversia planteada en el caso de autos.

    OCTAVO.- Por el contrario, de los hechos establecidos por ambas instancias de mérito, se advierte que existen dos cadenas de transmisión de la propiedad diferentes, pues tal como se ha referido anteriormente, los dos sujetos que tendrían inscrito su derecho de propiedad respecto del mismo bien inmueble sub litis lo han adquirido de personas distintas. Por tanto, en este caso corresponde dilucidar cuál de aquéllos que transfirieron el mismo bien a sujetos distintos era el verdadero propietario y por ello mismo con la legitimidad para ejercer las facultades propias de tal derecho, analizando para ello cada cadena de transmisión en forma independiente y remontándose a la inscripción más antigua y si la transferencia realizada goza del principio de buena fe registral.

    De los considerandos antes transcritos se tiene que la Corte Suprema identifica claramente un hecho que no había sido considerado por las instancias inferiores: que si bien ambas partes cuentan con títulos de propiedad, lo cierto es que quien se los brinda no es un mismo sujeto, sino sujetos distintos, por lo que estamos ante cadenas de transmisión de propiedad independientes, lo que hace inaplicable el artículo 1135 del Código Civil.

    En efecto, el artículo 1135 del Código Civil regula la concurrencia de acreedores respecto de un bien inmueble, siendo el supuesto de hecho contenido en la referida norma que el propietario de un inmueble se obligue a transferirlo a más de una persona, situación en la cual el ordenamiento jurídico prevé reglas por las cuales un acreedor es preferido en desmedro de otro.

    Artículo 1135.- Cuando el bien es inmueble y concurren diversos acreedores a quienes el mismo deudor se ha obligado a entregarlo, se prefiere al acreedor de buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito o, en defecto de inscripción, al acreedor cuyo título sea de fecha anterior. Se prefiere, en este último caso, el título que conste de documento de fecha cierta más antigua.

    Cabe señalarse que la aplicación del artículo 1135 del Código Civil a efectos de resolver una controversia de Mejor Derecho de Propiedad es incluso controvertida hoy en día, ya que si bien la Corte Suprema ha emitido fallos en los que reconoce a dicha norma como la fuente jurídica a fin de tutelar una situación jurídica en desmedro de otra, lo cierto es que en los últimos años dicho escenario ha cambiado drásticamente, señalándose que el artículo 1135 del Código Civil regula un supuesto propio de las obligaciones (concurrencia de acreedores) y no un tema de derechos reales (mejor derecho de propiedad).

    Como fuere, en el caso en comentario, la Corte Suprema señala otro supuesto en el cual no es aplicable el artículo 1135 del Código Civil, cuando se presenten cadenas de transmisión independientes, es decir cuando quienes reclaman contar con un derecho de propiedad han adquirido el mismo de distintos sujetos.

    En el caso tenemos que la Asociación demandante adquirió su derecho de propiedad de la Municipalidad Distrital de Reque, mientras que el Pueblo Joven La Victoria adquirió a su vez el derecho de propiedad del Estado, por lo que el artículo 1135 del Código Civil no resulta aplicable.

    Asimismo, la Corte Suprema establece que en los casos en que se identifique cadenas de transmisión del derecho de propiedad independientes, a efectos de resolver el caso se debe evaluar la inscripción registral más antigua y si la transferencia fue realizada en el marco de la buena fe registral.

    Así, la Corte Suprema no solo indica que el artículo 1135 del Código Civil no es aplicable a una controversia de Mejor Derecho de Propiedad en la que existan cadenas de transmisión del derecho de propiedad independientes, sino que indica los criterios sobre la base de los cuales se debe resolver dicha controversia, lo cuales son en gran medida símiles a los establecidos en el artículo 2022 del Código Civil.

    Artículo 2022.- Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquél a quien se opone.
    Si se trata de derechos de diferente naturaleza se aplican las disposiciones del derecho común.

    En suma, a efectos de resolver una controversia de Mejor Derecho de Propiedad en la que se identifiquen cadenas de transmisión de propiedad independientes, no se debe aplicar el artículo 1135 del Código Civil, sino el artículo 2022 del mismo Código.

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